Por: Maira Scavuzzi
A alienação fiduciária é um modelo de garantia amplamente utilizado em financiamentos imobiliários, mas ainda cercado de dúvidas quanto ao seu funcionamento e aos riscos envolvidos.
Maira Scavuzzi esclarece como se estrutura esse mecanismo e destaca um ponto sensível: em caso de inadimplência, o imóvel pode ser levado a leilão sem necessidade de ação judicial.
No entanto, esse procedimento está sujeito a requisitos legais rigorosos, especialmente quanto à intimação pessoal e efetiva do devedor, sob pena de nulidade dos atos expropriatórios.
A alienação fiduciária é um modelo de garantia que pode ser utilizado alternativamente à hipoteca para facilitar o acesso a crédito para a compra de bens imóveis.
Funciona assim:
- Para comprar o bem, o devedor solicita um crédito junto a uma instituição financeira
- A propriedade e a posse indireta do bem visado são transferidas ao banco como forma de assegurar que o empréstimo será pago
- O devedor recebe apenas a posse direta do bem, e pode utilizá-lo enquanto paga as parcelas
- Apenas após a quitação do empréstimo é que o bem passa a ser formalmente do devedor
Se o devedor não paga as parcelas em dia:
- O banco credor promoverá a intimação do devedor para a regularização do débito (purgação da mora)
- Se o devedor não paga, a propriedade do bem se consolida no patrimônio do credor
- Consolidada a propriedade, o credor pode, independentemente de uma ação judicial, levar o imóvel a leilão para obter o dinheiro necessário à quitação da dívida
O Superior Tribunal de Justiça decidiu (REsp 2.154.389/SC) que a ausência de intimação pessoal comprovada torna o leilão nulo, salvo demonstração de ciência inequívoca. Não basta apenas enviar carta, e-mail, telegrama ou realizar publicações de editais: a comunicação ao devedor deve ser efetiva.
A perda de um imóvel em leilão depende do cumprimento rigoroso das exigências legais.
A análise jurídica do caso pode ser decisiva para identificar vícios e eventuais medidas cabíveis.
